Belangrijk: belasting op overwaarde in 2025 – dit moet je weten

Is de overwaarde op je huis belastingvrij?

Ja, in 2025 is de overwaarde op je huis belastingvrij. Met een overwaarde in je eigen woning hoef je niet te vrezen voor de Belastingdienst, wanneer je de overwaarde van je huis gebruikt voor de hypotheek voor een volgende woning te verlagen of om je huidige woning te verbouwen of te verduurzamen. In deze gevallen betaal je geen belasting over de overwaarde. Mocht je het geld van de overwaarde van je huis laten uitbetalen op je spaarrekening of ermee beleggen, dan betaal je in dat geval vermogensbelasting.

Wat is overwaarde?

Wanneer je woning meer waard is geworden dan de lopende hypotheek, spreek je van overwaarde. Het opnemen van deze overwaarde kan bijvoorbeeld door het afsluiten van een tweede hypotheek, of door het wijzigen van je huidige hypotheekvoorwaarden.

et is belangrijk dat je bij grote schenkingen let op de voorwaarden en fiscale gevolgen. Twijfel je? Vraag advies aan een financieel specialist.

Belasting betalen over overwaarde

Zolang de overwaarde in jouw huis zit, gaat de Belastingdienst er geen belasting over heffen. Het is een fictief vermogen waar je iets mee kunt doen, maar je kunt het ook gewoon ongemoeid laten. Pas als je het huis verkoopt of een deel van de overwaarde benut, komt het in beeld bij de Belastingdienst.

Tevens zou het wel zo kunnen zijn dat je door een hogere WOZ-waarde wat meer onroerendezaakbelasting betaald, maar dit is relatief laag. Wanneer je je huis verkoopt met overwaarde, is de overwaarde in principe ook belastingvrij. Alleen wanneer je dit bedrag op je spaarrekening zet, dan kan dit gevolgen hebben voor je belasting. Zo kan je een deel van je recht verliezen op de hypotheekrenteaftrek en betaal je waarschijnlijk meer vermogensbelasting.

Mocht je je overwaarde wel willen gebruiken, dan hangt het af van het bestedingsdoeleinde of je wel of geen belasting over dit bedrag betaalt. Mocht je het gebruiken voor een verbouwing of verduurzaming van je woning, dan is het oké. Maar mocht je het gebruiken voor de aankoop van een auto, aanvulling van pensioen, financiële buffer of iets anders, dan kan dit enkele gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Wanneer je overwaarde niet direct uitgeeft betaal je eventueel ook vermogensbelasting.

Hoe zit het met de vermogensbelasting over de overwaarde?

Belangrijk: De overwaarde op je woning valt in box 1 (als eigen woning), waardoor je hier geen vermogensbelasting over betaalt. Pas als je de overwaarde op je spaarrekening zet of belegt, wordt het belast in box 3.

Belasting op overwaarde: bij welke situatie betaal je belasting?

Er zijn verschillende situaties waarin je overwaarde vrijkomt. Denk aan een verhuizing, een tweede hypotheek of een scheiding. In al deze gevallen kun je te maken krijgen met belasting op overwaarde. Maar wanneer precies?

Of je belasting moet betalen, hangt vooral af van wat je met de overwaarde doet. Investeer je het bedrag in een nieuwe woning of gebruik je het voor een verbouwing of verduurzaming? Dan is er meestal géén belasting op de overwaarde verschuldigd. Gebruik je het voor iets anders, dan kan dit gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek of vermogensbelasting.

Situatie 1: Geen ander huis kopen

Verkoop je je woning met winst en koop je geen nieuwe woning, dan ziet de Belastingdienst de overwaarde als onderdeel van je vermogen. De uitgekeerde overwaarde wordt dan behandeld alsof het spaargeld is. Dit betekent dat je mogelijk vermogensbelasting moet betalen over het bedrag, afhankelijk van je totale vermogen en de heffingsvrijstelling.

Let op: Koop je binnen 3 jaar na de verkoop tóch een nieuwe woning, dan moet je de overwaarde alsnog investeren in die woning om recht te houden op volledige hypotheekrenteaftrek. Doe je dat niet? Dan vervalt dat recht deels, volgens de bijleenregeling.

Rekenvoorbeeld: Overwaarde en belasting bij geen nieuwe woning

Stel:

• Je verkoopt je huis voor € 450.000;
• Je hypotheekschuld was € 340.000;
• Je hebt dus € 110.000 overwaarde.

Je besluit te gaan huren en gebruikt het geld niet voor een nieuwe woning. Die € 110.000 wordt dan gezien als vermogen. Heb je verder al spaargeld of beleggingen boven de vrijstelling (€ 57.000 in 2025 voor alleenstaanden, € 114.000 voor fiscale partners)? Dan betaal je over het meerdere vermogensbelasting in box 3.

Situatie 2: Wel een ander huis kopen

De Belastingdienst gaat ervan uit dat je de overwaarde gebruikt voor de volgende koopwoning. Dit is de zogenaamde bijleenregeling. Gebruik je de overwaarde niet of niet volledig voor de volgende woning, dan heb je geen volledig recht op hypotheekrenteaftrek voor de betaalde hypotheekrente. Met andere woorden, de betaalde hypotheekrente voor de volgende koopwoning is maar gedeeltelijk aftrekbaar of zelfs helemaal niet aftrekbaar.

Rekenvoorbeeld: Je wilt een huis kopen van €500.000, je overwaarde op vorige huis bedroeg €200.000. In dit geval kun je alleen hypotheekrenteaftrek krijgen over €300.000. Koop je het huis drie jaar (of later) na de verkoop van je oude huis, dan vervalt de opgebouwde eigenwoningreserve en kun je het hele bedrag van je nieuwe huis lenen en hierover de rente aftrekken.

Huis verkopen bij scheiding

Verkopen jij en je ex-partner het huis met overwaarde? Dan hebben jullie meestal recht op 50% van de overwaarde, tenzij er andere afspraken zijn vastgelegd. Wat je daarna met jouw deel doet, bepaalt de fiscale gevolgen:

• Investeer je de overwaarde in een nieuw koophuis? Dan behoud je het volledige recht op hypotheekrenteaftrek én betaal je geen belasting over de overwaarde.
• Ga je huren? Dan blijft je overwaarde 3 jaar ‘gereserveerd’ volgens de bijleenregeling. Daarna kun je het vrij gebruiken, al telt het mogelijk mee voor vermogensbelasting.
• Besteed je het anders? Dan krijg je minder hypotheekrenteaftrek bij je volgende hypotheek.
• Blijft één van jullie in het huis? Dan moet diegene de ander uitkopen (de helft van de overwaarde). De Belastingdienst bemoeit zich hier niet mee, maar dit kan wel financiële gevolgen hebben.

Let op: Kun je elkaar niet direct uitkopen? Dan kunnen er andere afspraken worden gemaakt, bijvoorbeeld over meebetalen aan de maandlasten. Laat je altijd adviseren over belasting bij overwaarde na scheiding.

Lees ook: Nationale Hypotheek Garantie stijgt naar €450.000 in 2025

Situatie 3: overwaarde op je spaarrekening

Verkoop je je koopwoning met winst en kies je ervoor om daarna te gaan huren? Dan blijft de overwaarde in eerste instantie gereserveerd via de bijleenregeling. Pas als je binnen 3 jaar géén nieuwe koopwoning koopt, komt het bedrag definitief vrij beschikbaar. Je mag het dan vrij besteden: sparen, beleggen of uitgeven.

Overwaarde op je spaarrekening? Let op de vermogensbelasting

Zet je de overwaarde op je spaarrekening, dan wordt dit bedrag onderdeel van je box 3-vermogen. Hierdoor kun je vermogensbelasting gaan betalen, afhankelijk van de hoogte van je totale vermogen.

In 2025 gelden de volgende vrijstellingen:

• Alleenstaand? Vrijstelling tot € 57.684
• Fiscale partners? Gezamenlijke vrijstelling van € 115.368

Kom je met je spaargeld en overwaarde boven deze grens? Dan betaal je belasting over het meerdere.

Let op: De Belastingdienst kijkt naar je vermogen op 1 januari van elk jaar. Plan je uitbetaling of investering dus slim als je belasting wilt besparen.

Situatie 4: schenking aan kind(eren)

Wil je de overwaarde van je woning gebruiken om te schenken aan je kinderen? Dan verandert er iets in je fiscale situatie. Zodra je het geld schenkt, behoort het niet langer tot jouw vermogen. Hierdoor hoef je geen vermogensbelasting meer te betalen over dat deel van de overwaarde.

Let op: Neem je een extra hypotheek op om de schenking mogelijk te maken? Dan is de rente over dat deel niet fiscaal aftrekbaar. De Belastingdienst staat alleen renteaftrek toe voor bedragen die worden gebruikt voor je eigen woning (zoals aankoop, verbouwing of verduurzaming).

Vrijstelling: hoe zit het met schenkbelasting?

In 2025 mag je jaarlijks belastingvrij € 6.713 schenken aan je kind. Voor kleinkinderen of anderen, zoals neven of vrienden, ligt de vrijstelling op € 2.690 per jaar.

Wil je een groter bedrag schenken aan je kind tussen de 18 en 40 jaar? Dan kun je eenmalig € 32.195 belastingvrij geven. Gaat het om een dure studie (minimaal € 20.000 per jaar)? Dan mag je eenmalig zelfs tot € 67.064 belastingvrij schenken, mits het bedrag echt aan die studie wordt besteed.

Let op: De verhoogde vrijstelling voor de aankoop van een eigen woning, de bekende jubelton, is in 2024 afgeschaft en geldt dus niet meer in 2025.

Het is belangrijk dat je bij grote schenkingen let op de voorwaarden en fiscale gevolgen. Twijfel je? Vraag advies aan een financieel specialist.

Wanneer verlies je hypotheekrenteaftrek bij overwaarde

Gebruik je de overwaarde van je oude woning niet voor de aankoop of verbetering van je nieuwe huis? Dan kan dit gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Dit komt door de bijleenregeling.

Voorbeeld: Heb je € 90.000 overwaarde en koop je een nieuwe woning van € 450.000? Dan mag je voor maximaal € 360.000 hypotheekrente aftrekken. Over het overige deel (€ 90.000) vervalt het recht op renteaftrek.

Laat je de overwaarde vrijkomen terwijl je in je huidige woning blijft, bijvoorbeeld met een tweede hypotheek, dan geldt de renteaftrek alleen als je het geld gebruikt voor verbouwing of verduurzaming van die woning. Gebruik je het geld anders, dan vervalt het belastingvoordeel.

Tip: Laat je goed adviseren over de bijleenregeling en de gevolgen voor je hypotheek. Een financieel expert helpt je de juiste keuze te maken.

Waar kan je de overwaarde voor gebruiken?

Je kan je overwaarde opnemen voor verschillende gebruiksdoeleinden. Dit kan variëren van het investeren in een tweede woning, het financieren van een verbouwing, tot het bekostigen van de studie van je kinderen. Het is belangrijk om een duidelijk plan te hebben voor hoe je de overwaarde wilt gebruiken om te verzekeren dat dit in lijn is met je financiële doelen en verplichtingen. 

Hieronder heeft Oversluiten.nl de gebruiksdoeleinden van de overwaarde verder uitgewerkt:

• Tweede woning: Het gebruiken van de overwaarde van je huidige woning om een tweede huis te kopen, is een slimme financiële mogelijkheid omdat het lagere financieringskosten biedt en je vermogen laat groeien.

• Verbouwing: Het inzetten van overwaarde voor het verbouwen van je woning is een effectieve manier om je huis beter te maken en tegelijkertijd de marktwaarde ervan te verhogen.

• Verduurzamen woning: Het benutten van de overwaarde op je huis voor verduurzaming is een slimme zet die niet alleen je energiekosten verlaagt, maar ook bijdraagt aan een beter milieu.

• Aanvulling pensioen: Het inzetten van de overwaarde van je woning als aanvulling op je pensioen biedt een financieel comfortabele oude dag door de vrijgekomen middelen slim te gebruiken.

• Schuld afbetalen: Het gebruiken van de overwaarde van je woning voor de afbetaling van schulden kan een efficiënte aanpak zijn om financiële vrijheid te bereiken en een lagere rente te betalen. Hiermee kan je besparen op je maandlasten.

• Schenking kinderen: Het inzetten van de overwaarde van je woning voor een schenking aan je kinderen biedt een unieke kans om hen financieel te ondersteunen, bijvoorbeeld bij de aankoop van hun eerste huis.

Overigens kan je ook overwaarde opnemen voor de aanschaf van een nieuwe auto, een wereldreis/vakantie of om een financiële buffer te hebben.

Lees hier alles over het opnemen van overwaarde

Ik wil meer te weten komen

Erfgenamen betalen erfbelasting over de waarde van de erfenis

Bij het overlijden van de huiseigenaren gaan het huis en de overwaarde naar de nabestaanden. De erfgenamen betalen belasting over de waarde van de verkrijging minus de schulden die ze ook op naam krijgen. De overwaarde verminderd met de hypotheekschuld op het huis telt mee als erfenis waar de erfgenamen over af moeten rekenen met de Belastingdienst. De kinderen betalen 10% erfbelasting over een erfenis tot €130.424. Over het meerdere bedraagt de heffing 20%. Kinderen hebben recht op een vrijstelling van €21.559. Over het meerdere betalen ze belasting. 

Oversluiten.nl als jouw onafhankelijke adviseur

Bij Oversluiten.nl combineren we meer dan 20 jaar ervaring in de branche met de expertise van onze hypotheekadviseurs. Elk lid van ons team is toegewijd aan het begeleiden van individuen bij het overwaarde opnemen op hun woning. Onze missie is om uitmuntend advies te leveren en je te assisteren bij het maken van de juiste financiële beslissingen. Hierdoor kun je met vertrouwen en gemoedsrust de juiste financiële beslissingen nemen wanneer het gaat om het opnemen van overwaarde.

Wil je meer weten over wat je kunt met de overwaarde? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Ben je benieuwd naar de actuele rentestanden? Klik dan hier.