-
-
ma-do 09:00-21:00 vr 09:00-17:30
ma-do 09:00-21:00 vr 09:00-17:30
Heb je een hypotheek en betaal je iedere maand keurig je maandlasten? Zonder dat je het beseft betaal je waarschijnlijk te veel. De rentes zijn de laatste jaren namelijk sterk gezakt en zijn zelfs historisch laag. Helaas profiteer je daar niet of nauwelijks van binnen een bestaande hypotheek. De bank houdt graag de rentestand van jaren
geleden vast.
Gelukkig is er de mogelijk om je hypotheek over te sluiten. Hiermee word je oude hypotheek afbetaald met een nieuwe hypotheek. Het grote voordeel: jij kan dan óók profiteren van de historisch lage rente! Hierdoor kan je maandelijks honderden tot duizenden euro’s besparen op je hypotheek lasten.
Naast het drastisch laten zakken van je maandlasten zijn er nog twee grote voordelen aan het oversluiten van de hypotheek. Je creëert namelijk financiële zekerheid én je kan overstappen naar een kwalitatief betere hypotheek.
Op deze pagina leggen we je alles aan je uit wat je moet weten met betrekking tot het hypotheek oversluiten. Van de voordelen tot de valkuilen.
Helaas is er voor jou geen geldige berekening mogelijk. Neem contact op met een van onze adviseurs voor meer informatie.
Helaas is er voor jou geen geldige berekening mogelijk. Neem contact op met een van onze adviseurs voor meer informatie.
j
Een hypotheek is een lening voor het kopen van een huis. Je leent tegen een zeer lage rente, omdat de bank het recht heeft om jouw huis te verkopen als je de maandlasten niet betaalt. Het huis is het zogenaamde onderpand van de hypotheekschuld. De hypotheek los je af door aflossingen tijdens de looptijd of bij het verkopen van je huis.
Er zijn verschillende hypotheekvormen waar je tussen kunt kiezen. De meest gekozen hypotheekvormen zijn de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. In deze hypotheekvormen los je de schuld af gedurende de looptijd. Je kunt bijvoorbeeld ook kiezen voor de aflossingsvrije hypotheek. De schuld in deze hypotheekvorm los je pas af bij het verkopen van je huis.
De maandlast van de hypotheek bestaat voor een groot deel uit hypotheekrente. Daardoor is de hoogte van de hypotheekrente bepalend voor hoeveel jij iedere maand moet overmaken aan de bank of aan een andere geldverstrekker.
Stel, je sluit een hypotheek af voor €300.000. Tegen de huidige hypotheekrentes (1,5%) betaal je, zonder rekening te houden met aflossingen, per maand €375 aan hypotheekrente. Bijvoorbeeld in 2014 betaalde je nog 4% aan hypotheekrente. Dit geeft een rentelast van €1.000. De lage hypotheekrente zorgt er nu voor dat het kopen van een huis zeer aantrekkelijk is.
Door de sterke daling van de hypotheekrentes in de afgelopen jaren, betaal je als huiseigenaar waarschijnlijk een te hoge hypotheekrente. Dat komt doordat je bij het kopen van je huis de hypotheekrente direct voor bijvoorbeeld 5, 10 of 20 jaar vast hebt gezet. Zo voorkom je stijgende hypotheeklasten bij een oplopende hypotheekrente. Door de dalende hypotheekrentes betaal je met een hypotheekrente boven de 2% nu teveel. Door het oversluiten van je hypotheek kun je toch profiteren van de lage hypotheekrente.
Heb je een hypotheek met nog een rente van bijvoorbeeld 3% of 4,5%? Waarschijnlijk kun je veel geld besparen door het oversluiten van de hypotheek. Dit kan ook als je nog een aantal jaren vastzit aan een hoge hypotheekrente bij je huidige bank. Je betaalt waarschijnlijk wel een boeterente omdat je het contract met je huidige bank verbreekt, maar vaak kan het uit.
De boeterente is afgestemd op het financieel nadeel van de bank omdat jij eerder stopt met het betalen van de hoge rente. Als het onder de streep voor jou voordeliger uitkomt, betaal je natuurlijk graag een boeterente aan de bank.
Naast een besparing op de maandlasten heeft het oversluiten van je hypotheek nog een groot voordeel. Je kunt de huidige lage hypotheekrente gelijk voor een periode van bijvoorbeeld 20 jaar vastzetten. Op deze manier heb je de komende decennia geen last van rentestijgingen die uiteraard een keer komen. De hypotheekrentes kunnen namelijk niet altijd op de huidige bodemtarieven blijven steken.
Wacht vooral niet met het oversluiten van je hypotheek. Bij een stijging van de hypotheekrente wordt het voordeel van het oversluiten van je hypotheek namelijk kleiner. Een renteverschil van een paar tiende procentpunt, maakt in euro’s uitgedrukt een groot verschil op een hypotheek van honderdduizenden euro’s.
Het oversluiten van de hypotheek is aantrekkelijk als je kunt profiteren van een lagere hypotheekrente, maar je kunt je hypotheek ook oversluiten omdat je ontevreden bent met je huidige hypotheek. Je hebt bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek en daar heb je achteraf spijt van. Door het oversluiten profiteer je van de lage rente en je kunt de hypotheek weer afstemmen op jouw situatie en wensen.
Overweeg je een verbouwing omdat je huis niet meer voldoet aan de wensen? Bij het oversluiten kun je ook gelijk een extra bedrag aan hypotheek krijgen waarmee je bijvoorbeeld je woonkamer uit kunt bouwen. Of je plaatst de serre die je al langere tijd wenst. Door het combineren van een extra hypotheek en het oversluiten, kun je besparen op de bijkomende kosten.
Het oversluiten wordt bij een onafhankelijk adviseur van A tot Z voor je geregeld. In een adviesgesprek berekent een adviseur in hoeverre het oversluiten voor jou verstandig is. Je krijgt ook gelijk te horen hoeveel je per maand gaat besparen op je hypotheeklasten, dus geen nare verrassingen achteraf. Voor het afronden van de aanvraag bij de nieuwe bank vraagt de hypotheek adviseur nog wel stukken bij jou op, maar het kost jou weinig tijd en de besparing is groot.
Bij het oversluiten krijg je een nieuwe hypotheek. De oude (dure) hypotheekschuld wordt afbetaald door de bank waar je de nieuwe hypotheek afsluit. Het huis moet je mogelijk laten taxeren, je gaat naar de notaris en voor het oversluiten betaal je advies- en bemiddelingskosten. De exacte hoogte van de kosten heeft veel afhankelijkheden. Hieronder tref je een indicatie van de kosten aan:
Ook de boeterente valt onder de kosten van het oversluiten van je hypotheek. De hoogte van deze kosten hangt af van je hypotheekschuld en de resterende looptijd van de huidige rentevast periode. Als je hypotheekrente nog 5 jaar vaststaat tegen een rente van 4%, kan de boeterente in de tienduizenden euro’s lopen. Toch wil dit nog niet zeggen dat het oversluiten niet uit kan. Als je niet oversluit betaal je maandelijks hogere lasten, namelijk de hogere hypotheekrente.
Misschien hoef je de taxatiekosten niet te betalen. Als de hypotheek namelijk lager is dan 60% van de WOZ-waarde, kun je oversluiten zonder te laten taxeren. Voor de advies- en bemiddelingskosten werken veel adviseurs op basis van no-cure, no-pay. Alleen als je de hypotheek ook echt krijgt, betaal je deze kosten. Bij Oversluiten.nl is dit niet anders. Wij maken een gratis en vrijblijvend bespaaroverzicht voor je, wil je vervolgens geen oversluiting doorvoeren, dan is dat geen probleem!
De adviseur helpt jou met het opvragen van de boeterente bij jouw huidige bank. Indicaties kunnen we zelf al berekenen, zodat we niet eerst moeten wachten op de berekening van je huidige bank. Alleen als je er financieel op vooruit gaat, zorgen wij ervoor dat je hypotheek bij een goedkopere bank terechtkomt. Wij zijn onafhankelijk. Wij raadplegen tientallen banken en andere geldverstrekkers. Zo kom je tot de laagste hypotheekrente en de meest gunstige voorwaarden.
Eigenlijk is het erg simpel. Een hypotheek adviseur rekent voor jou of het overstappen naar een andere bank gunstig is. Daarna zet de adviseur de molen in werking om te komen tot een nieuwe hypotheek. In eerste instantie vraagt de adviseur gegevens bij jou op om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Je kunt hierbij denken aan gegevens over de hoogte van het inkomen en jouw legitimatiebewijs. Ook moet de waarde van jouw huis nog worden vastgesteld door middel van een taxatie of met de WOZ-beschikking.
Daarna is het aan de adviseur om het dossier samen te stellen en ervoor te zorgen dat alles klaarligt bij de notaris op het moment dat jij gaat tekenen voor de nieuwe hypotheek. De nieuwe bank zorgt voor het aflossen van de hypotheekschuld bij jouw huidige bank. Bij de notaris worden ook gelijk de kosten verrekend, zoals de boeterente en de notariskosten. Nadat je bij de notaris bent geweest gaan de lagere maandlasten gelijk in.
Bij het hele proces word je door de adviseur op de hoogte gehouden. Oversluiten.nl gebruikt hiervoor bijvoorbeeld een klantportaal. Hierin kan je makkelijk de voortgang zien en stukken uploaden.
Als er nog een levensverzekering gekoppeld zit aan de oude hypotheek, wordt deze opgezegd of gewijzigd. In veel oudere hypotheken zit vaak nog een kapitaalverzekering gekoppeld. Deze kun je afkopen, want hier zit een waarde in opgebouwd. Dit kapitaal kun je gebruiken voor het verlagen van de hypotheekschuld. Ook hierin adviseert een hypotheek adviseur jou.
De boeterente is de vergoeding voor het renteverschil tussen je huidige hypotheek en de hypotheekrente van nu. Als je ervoor kiest om de huidige rentevast periode uit te zitten, betaal je een veel hogere hypotheekrente. Laat het oversluiten van je hypotheek dus niet achterwege om de verkeerde redenen. In een voorbeeld laten we zien hoe de boeterente ongeveer wordt berekend.
Je hebt een hypotheek van €250.000. Ongeveer 5 jaar geleden heb je het huis gekocht en de rente staat nog 5 jaar vast. Je betaalt nu een rente van 3%. De bank gaat nu inschatten wat ze aan rente-inkomsten mislopen door het oversluiten van de hypotheek. Hiervoor gaan ze uit van het huidige rentetarief voor de nog resterende rentevast periode. De bank rekent nu een rente van 1,5% voor een rentevast periode van 5 jaar.
De bank loopt in dit geval dus mis door het oversluiten:
3% – 1,5% = 1,5% x €250.000 = € 3.750 per jaar
Hierbij is uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek. In een hypotheek waarin je maandelijks aflost, valt de boeterente veel lager uit, want de schuld daalt de komende jaren immers. In de praktijk valt de boeterente lager uit. Het deel wat je boetevrij mag aflossen telt niet mee bij het berekenen van de boeterente.
Wij kunnen indicatief de hoogte van de boeterente voor je berekenen afgestemd op jouw persoonlijke situatie en je eigen hypotheek.
Het grootste misverstand over het oversluiten van de hypotheek is dat het niet uit kan, omdat er een hoge boeterente kleeft aan het oversluiten. Er zijn een paar valkuilen waar je niet in moet trappen. Onze hypotheekadviseur behoedt jou voor misstappen, maar we bereiden je er graag ook alvast op voor. Dit zijn de aandachtspunten:
De hypotheekvorm in je nieuwe hypotheek is een vrije keuze. Er kunnen wel fiscale consequenties zitten aan het kiezen voor bijvoorbeeld de aflossingsvrije hypotheek. Laat je dus goed adviseren over welke hypotheekvormen voor jou de verstandigste keuze zijn. De eigenschappen van de drie populairste hypotheekvormen lichten we toe.
In deze hypotheek los je de hypotheekschuld af gedurende de looptijd. Voor de periode waarin je de hypotheekrente hebt vastgezet, heb je vaste maandlasten. In eerste instantie bestaat de maandlast voor het overgrote deel uit hypotheekrente. Door aflossingen worden de rentelasten steeds lager en komt er ruimte voor een hogere maandelijkse aflossing. In jouw maandlasten merk je niets van deze verschuiving. De bruto maandlasten blijven identiek. Je krijgt wel steeds minder geld terug van de Belastingdienst.
Ook in de lineaire hypotheek los je de hypotheek volledig af. De maandlasten zijn in de eerste helft van de looptijd hoger dan in de annuïteitenhypotheek. Na iedere maandelijkse aflossing zakken de hypotheeklasten iets. Je betaalt dus steeds minder. De hypotheekschuld wordt in gelijke delen afbetaald. Een hypotheekschuld van €120.000 betaal je bijvoorbeeld in 20 jaar af. De maandelijkse aflossing bedraagt dan: €120.000 / 240 maanden = €500. Deze hypotheekvorm zorgt voor een snellere daling van de hypotheekschuld als je het vergelijkt met de annuïteitenhypotheek. Ook in deze hypotheekvorm daalt je fiscaal voordeel.
Zoals de naam al doet vermoeden los je niet af op deze hypotheekschuld. Pas bij verkoop van het huis wordt de hypotheek afbetaald. Je betaalt alleen rente. Aflossingen zitten niet verwerkt in de maandlasten. Met extra aflossingen kun je de schuld wel verlagen.
Door het oversluiten van je hypotheek kun je opnieuw kiezen welke hypotheekvorm(en) je wenst. Je mag meerdere hypotheekvormen kiezen. Je kiest er bijvoorbeeld voor om je oude beleggingshypotheek om te zetten naar een lineaire hypotheek.
Tot 2013 zijn er veel beleggingshypotheken in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. Deze hypotheekvormen zorgen namelijk voor lage maandlasten, maar dat heeft ook een keerzijde. Voor het wel of niet volledig aflossen van de beleggingshypotheek ben je afhankelijk van beleggingsresultaten. Als je dit onwenselijk vindt, kun je bij het overstappen een andere hypotheekvorm kiezen.
Overleg met je hypotheekadviseur wat voor jou verstandig is. Hierbij speelt bijvoorbeeld een rol hoeveel overwaarde er in het huis zit, ook jouw leeftijd en jouw risicobereidheid spelen mee. Met bijvoorbeeld de annuïteitenhypotheek of de lineaire hypotheek heb je de zekerheid dat de hypotheek volledig is afbetaald op de einddatum van de hypotheek. Uiteraard zorgt zekerheid wel voor hogere maandlasten. Samen met je hypotheekadviseur kom je wel uit deze keuze.
Is jouw hypotheek afgesloten vóór 2013? In dat geval mag je de hypotheekvormen uit de oude hypotheek meenemen naar de nieuwe hypotheek. Ook als deze hypotheekvormen volgens de huidige regels geen recht geven op hypotheekrenteaftrek. Voor nieuwe hypotheken (afgesloten vanaf 1 januari 2013) is er alleen recht op hypotheekrenteaftrek als wordt gekozen voor de annuïteitenhypotheek of voor de lineaire hypotheek. In een nieuwe hypotheek kiezen voor de aflossingsvrije variant geeft dus geen recht op hypotheekrenteaftrek.
De kosten die je maakt voor het oversluiten van de hypotheek zijn grotendeels aftrekbaar. Bijvoorbeeld de taxatiekosten, notariskosten en de advies- en bemiddelingskosten kun je in het jaar van het oversluiten aftrekken van je inkomen. Je krijgt dus een deel van deze kosten terug van de Belastingdienst. Ook de boeterente krijg je een deel van terug van de Belastingdienst. Deze kosten kun je onder voorwaarden meefinancieren in de hypotheek, maar de hypotheekrente die je hierover betaalt geeft geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Wij kunnen ons voorstellen dat je nog vragen hebt over het overstappen naar een nieuwe hypotheek. Onze hypotheekadviseurs kunnen jou er alles over vertellen.
Huis onder water en hypotheek oversluiten?
Hypotheek oversluiten met een lening op naam?
Hypotheek oversluiten met een BKR registratie?
Beleggingshypotheek oversluiten – Waarom moet je dat doen?
Levenhypotheek oversluiten – Waarom is dat gunstig?
Oude DSB/Finqus hypotheek – boetevrij oversluiten
Boeterente aftrekbaar: Uitleg en voorbeeld
Hoe kan ik mijn doorlopend krediet oversluiten naar mijn hypotheek?
Een hypotheek en lening samenvoegen – Hoe doe je dat?
Spaarhypotheek oversluiten – Hoe werkt dat?
Hoe werkt oversluit kosten en boeterente meefinancieren in de hypotheek?
Verschil onafhankelijke adviseur en bank adviseur bij hypotheek oversluiten
Rentemiddeling of hypotheek oversluiten?
Kan IK mijn hypotheek oversluiten?
Hoe ziet een hypotheek oversluit berekening eruit?
Annuïteitenhypotheek oversluiten – hoe werkt dat?
Hypotheek oversluiten op oudere leeftijd?
Hypotheek oversluiten met een uitkering?
De maandlasten van meneer van Thuijs gingen van €929,- naar €564,-, lees hier zijn ervaring met het oversluiten van de hypotheek en Oversluiten.nl.
Meneer van Rijsingen bespaart elke maand €700,- omdat hij zijn hypotheek heeft overgesloten, lees hier zijn ervaring met het oversluiten van de hypotheek en Oversluiten.nl.
Meneer Piket zag een maandelijkse besparing van €350,- nadat hij zijn hypotheek ging oversluiten, lees hier zijn ervaring met het oversluiten van de lening en Oversluiten.nl.